دور الانضمة الخاصة في حماية الملكية العقارية

 

دور الأنظمة الخاصة في حماية الملكية العقارية بالمغرب: دراسة تحليلية للإطار القانوني والإشكالات العملية

مقدمة: الإطار العام للمنظومة العقارية المغربية وخصوصية الأنظمة الخاصة

تتميز المنظومة العقارية المغربية بتعقيدها وتعدد أنظمتها، وهو ما يمكن وصفه بـ"ازدواجية" عميقة تتجلى في تجاور عقارات خاضعة لنظام التحفيظ العصري مع عقارات غير محفظة تخضع للقواعد العرفية والفقهية، لا سيما الفقه المالكي [1, 2]. إن هذا التعدد ليس مجرد تنوع، بل هو نتاج سياقات تاريخية واقتصادية متراكمة، وقد أفرز مجموعة من الأنظمة "الخاصة" التي لا تهدف فقط إلى تنظيم الملكية، بل تعمل كأدوات حاسمة لحمايتها وتأطيرها بما يخدم المصالح العليا للدولة والمجتمع.

تتضح الرؤية التحليلية لهذه الأنظمة الخاصة في كونها تسعى لتحقيق وظيفتين متكاملتين ومتناقضتين أحياناً: الأولى هي توفير حماية مطلقة لبعض الأملاك العقارية ذات الطبيعة السيادية أو الاجتماعية، كأملاك الدولة والأراضي الجماعية والأوقاف. والثانية هي تقييد الملكية الخاصة وتوجيهها لتتوافق مع متطلبات التنمية الشاملة، كما هو الحال في قوانين التعمير ونزع الملكية للمنفعة العامة. غير أن هذه الأنظمة، رغم أهميتها، تثير إشكالات عميقة على مستوى التطبيق، مما يؤدي إلى تضارب قانوني وتعقيدات عملية، وهو ما يستدعي دوراً مركزياً للقضاء لضمان التوازن بين المصلحة العامة وحقوق الأفراد.

يتناول هذا التقرير هذه الأنظمة ضمن ثلاثة محاور رئيسية: يركز المبحث الأول على الأنظمة التي تُعنى بحماية الملكيات العامة، في حين يتناول المبحث الثاني الأنظمة التي تُعنى بتقييد الملكية الخاصة وتأطيرها، بينما يحلل المبحث الثالث الإشكالات العملية ودور القضاء كضامن أخير.

المبحث الأول: الأنظمة الخاصة كأدوات لحماية الملكية العقارية وتنميتها

يُعدّ الإطار العقاري للملكيات العامة والاجتماعية في المغرب نظاماً قائماً بذاته، يهدف إلى توفير حماية صارمة لهذه الأملاك لضمان استمرارها وخدمتها للأهداف المخصصة لها.

المطلب الأول: حماية أملاك الدولة والجماعات الترابية

تتميز أملاك الدولة والجماعات الترابية بتعدد أنواعها وتمايز أنظمة حمايتها:

• الملك العام للدولة: تُعرف الأملاك العامة بأنها العقارات المخصصة لاستعمال الجمهور، مثل الطرق والموانئ والسكك الحديدية [2, 3]. يكمن جوهر الحماية القانونية لهذه الأملاك في مبدأي عدم قابليتها للتملك بالتقادم وعدم جواز التصرف فيها، وهو ما يجعلها حصناً منيعاً ضد أي محاولة للاعتداء أو التفويت [2].

• الملك الخاص للدولة والجماعات الترابية: يختلف الملك الخاص عن الملك العام في قابليته للتصرف، حيث يمكن للدولة أن تدير وتستغل هذه الأملاك [2]. ولتحقيق ذلك، يتيح القانون مساطر تحفيظ خاصة تتميز بمرونتها وسرعتها:

  • تحفيظ بدون إشهار: تشمل هذه المسطرة حالات معينة تتم فيها عملية التحفيظ دون الحاجة إلى الإعلان عنها في الجريدة الرسمية، مما يوفر الوقت ويضمن تثبيت ملكية الدولة على عقارات ذات أهمية استراتيجية. من الأمثلة على ذلك تحفيظ أملاك الدولة الخاصة المحددة إدارياً، والأراضي الجماعية السلالية، والعقارات المصادرة أو المنزوعة ملكيتها لأغراض المنفعة العامة [4].

  • تحفيظ مع إشهار: تتطلب بعض الحالات إشهاراً محدوداً، مثل تحفيظ العقارات التي تم تحويلها من الملك العام إلى الملك الخاص [4].

إن وجود مساطر تحفيظ خاصة بأملاك الدولة يجسد مبدأ سيادة الدولة على عقاراتها. فالسرعة التي تتم بها هذه المساطر (تحفيظ بدون إشهار) تؤكد أن هدف الحماية لا يقتصر على الصيانة المادية، بل يشمل أيضاً تثبيت الأمن العقاري للدولة كفاعل اقتصادي وإداري. ومع ذلك، قد تثير هذه المسطرة تساؤلات حول مدى كفاية الضمانات الممنوحة لحقوق الأفراد الذين قد تتضرر حقوقهم بشكل غير مباشر جراء غياب الإشهار الواسع النطاق.

المطلب الثاني: آليات حماية الأملاك الجماعية والأحباس

تعتبر الأراضي الجماعية وأملاك الأوقاف من الأنظمة العقارية ذات الطابع الخاص، التي تتطلب آليات حماية فريدة.

• الأملاك الجماعية السلالية: تُعتبر هذه الأراضي نظاماً عقارياً قائماً بذاته، تُدار بالوصاية الإدارية لوزارة الداخلية [5, 6]. وقد عرف هذا النظام تحولاً جوهرياً بإصدار القوانين الجديدة رقم 62.17 و63.17 و64.17، التي تهدف إلى "تصفية" وضعها القانوني عبر التحديد الإداري والتحفيظ [7, 8, 9].

  • أهداف الإصلاح: يهدف الإصلاح إلى تجاوز حالة "الشيوع" التي كانت تعيق استثمار هذه الأراضي [10, 11]. فقد كان جمود القوانين القديمة يمنع التصرف في هذه الأراضي [3], مما أبقاها في حالة "الشيوع" التي شكلت عائقاً أمام التنمية الاقتصادية والاجتماعية [8]. وجاءت القوانين الجديدة كإصلاح شامل يهدف إلى تعبئة هذه الأراضي وتحريرها للاستثمار [8, 12, 13], من خلال تمكين أعضاء الجماعة من تملكها وتخصيصها للمشاريع الفلاحية وغير الفلاحية [6, 8].

  • آليات الحماية: تتضمن الحماية القانونية التحديد الإداري [7], والتحفيظ [8], وفرض عقوبات زجرية ضد الاعتداءات على هذه الأملاك [14].

• أملاك الأوقاف (الأحباس): يشكل الوقف نظاماً فريداً، حيث يتم "حبس الأصل وتسبيل المنفعة" [3]. حمايته تتميز بخصوصية مطلقة، حيث لا تسري عليه "قاعدة التطهير" التي هي أساس نظام التحفيظ العقاري [14]. هذا الاستثناء يعكس التوازن الدقيق الذي حاول المشرع إقامته بين تحقيق "الأمن العقاري" بمعناه الحديث (إلزامية التحفيظ ونهائية الرسم العقاري) وبين احترام الحقوق الدينية والتاريخية المتأصلة. هذا التوازن قد يثير إشكالات في التطبيق القضائي حول أسبقية الحق، حيث يظل حق الوقف قائماً حتى بعد تأسيس الرسم العقاري باسم الغير [14].

جدول مقارن للأنظمة العقارية الخاصة الرئيسية

النظام العقاري	الإطار القانوني	الجهة الوصية/المدبرة	خاصية الحماية/التقييد	أبرز إشكال قانوني/عملي
الملك العام للدولة	ظهير 1 يوليو 1914 [14]	الإدارة المختصة (مثلاً مديرية أملاك الدولة) [2]	عدم القابلية للتملك أو التصرف [2]	التداخل مع الملكيات الخاصة المجاورة
الملك الخاص للدولة	ظهير 3 يناير 1916 [14]	مديرية أملاك الدولة [2]	قابلية التصرف، تحفيظ إداري خاص [2, 4]	مدى كفاية ضمانات حقوق الأفراد في مساطر التحفيظ الخاصة [4]
الأملاك الجماعية السلالية	القانون 62.17، 63.17، 64.17 [8]	وزارة الداخلية (سلطة الوصاية) [5]	تصفية وضعها القانوني، تحفيظ إجباري [7]	بطء المسطرة الإدارية والقضائية في حل نزاعات الشيوع [7, 15]
أملاك الأوقاف (الأحباس)	مدونة الأوقاف [3]	وزارة الأوقاف والشؤون الإسلامية	عدم خضوعها لقاعدة التطهير في التحفيظ [14]	إثبات حق الوقف بعد تأسيس الرسم العقاري باسم الغير [14]
نظام التعمير	القانون 12.90 [16]	الجماعات الترابية، وزارة إعداد التراب الوطني [17]	فرض ضوابط على البناء وتحديد الاستعمال [16]	إساءة استعمال مسطرة الاستثناء [18]
نزع الملكية	القانون 7.81 [19]	الدولة والجماعات المحلية [19]	نزع الملكية بحكم قضائي مقابل تعويض عادل [19, 20]	بطء المسطرة وعدم كفاية التعويض [21, 22]

المبحث الثاني: الأنظمة الخاصة كأداة لتقييد وتأطير الملكية العقارية الخاصة

لا تقتصر الأنظمة الخاصة على حماية الملكيات العامة، بل تتجاوز ذلك لتفرض قيوداً على الملكية الخاصة في سبيل تحقيق المصلحة العامة.

المطلب الأول: قيود الملكية الخاصة في إطار قوانين التعمير

يُعد قانون التعمير (12.90) نظاماً خاصاً يفرض قيوداً على حق الملكية الخاصة، فهو لا يمنع المالك من حق التملك، لكنه يوجهه ويؤطره لخدمة المصلحة العامة والتنمية الحضرية [16]. يتم ذلك عبر وثائق التعمير، مثل المخططات التوجيهية وتصاميم التهيئة، التي تحدد مناطق الاستعمال (سكني، صناعي، سياحي...) وتفرض ضوابط البناء [16, 18].

رغم أن قوانين التعمير توفر إطاراً عاماً، فإنها تتضمن مسطرة "الاستثناء" التي تسمح بالإذن في إنجاز مشاريع لا تتوافق مع القواعد العامة [18]. لقد كان الهدف من هذه المسطرة هو توفير "المرونة الضرورية" لتطبيق وثائق التعمير [17] وتحفيز الاستثمار [18]. إلا أن الواقع العملي أظهر أن هذه المسطرة تحولت من أداة للتنمية إلى مدخل لـ"التجاوزات" [18]. فقد أدت إلى تغيير وثائق التعمير على نحو عشوائي، مما نتج عنه "قبح وتنافر" في الفضاءات الحضرية، وتقليص في مساحات المرافق العامة والمناطق الخضراء، حيث تم تحويل 900 هكتار كانت مخصصة للمنفعة العامة إلى مبانٍ [18]. ويكشف هذا عن فجوة عميقة بين "النية التشريعية" و"الواقع العملي"، حيث لم تُوفر الضمانات الكافية لمنع إساءة استعمال السلطة التقديرية [18].

المطلب الثاني: نزع الملكية للمنفعة العامة: آلية للحماية أم مصدر للنزاع؟

يُعتبر قانون نزع الملكية (7.81) أهم أداة قانونية تسمح للإدارة بالتدخل في الملكية الخاصة، حيث ينص على أنه لا يجوز نزع الملكية إلا "بحكم قضائي" [19, 23] و"مقابل تعويض عادل" [20, 24]. تبدأ المسطرة بالمرحلة الإدارية (الإعلان عن المنفعة العامة) ثم المرحلة القضائية (إصدار الحكم بنقل الملكية وتحديد التعويض) [25].

رغم أن القانون ينص على أن نزع الملكية لا يتم إلا "بحكم قضائي" [19], فإن الواقع العملي يظهر "مساطر بطيئة ومعقدة" [21, 22]. هذا التعقيد يثير إشكالية "التعويض غير الكافي" [21], الذي لا يعكس القيمة الحقيقية للعقار، مما يضع المالكين في "معاناة وحالات عدم الاستقرار النفسي والاجتماعي" [22]. ويشير ذلك إلى أن الحماية القانونية التي يوفرها النص لا تتحقق على أرض الواقع بسبب "الجمود" و"البطء" الإداري والقضائي [26]. كما أن نزع الملكية لا يتم بمعزل عن الأنظمة الأخرى، فعند نزع ملكية عقار في طور التحفيظ، يتم تحفيظه مباشرة باسم الإدارة [4], كما أن وثائق التعمير نفسها يمكن أن تعتبر "قرارات بالتخلي" تؤدي إلى نزع الملكية [27]. وهذا يبرز التداخل الوظيفي بين الأنظمة الخاصة.

المبحث الثالث: الإشكالات العملية والتحديات القانونية ودور القضاء الإداري

إن تعدد الأنظمة العقارية الخاصة في المغرب يولد مجموعة من الإشكالات التي تؤثر على فعالية حماية الملكية العقارية.

المطلب الأول: تعقيد المساطر القانونية وتضارب النصوص

تظهر العديد من الإشكالات من تداخل وتضارب النصوص القانونية، خاصة بين مدونة الحقوق العينية وقوانين أخرى [28, 29]. هذا التضارب يؤثر على قرارات محكمة النقض ويخلق "تردداً وغموضاً" [28], مما يمس بـ"الأمن القضائي". على سبيل المثال، إشكالية أسبقية التطبيق بين القواعد العامة والخاصة [30, 31]. إن "الجمود" و"التثاقل" في القوانين [26] لا يقتصران على قوانين التعمير فقط، بل يمتدان إلى المنظومة العقارية بأكملها [17, 29], وهذا ينتج عنه بطء في المسطرة الإدارية والقضائية، وعدم مواكبة للقوانين الجديدة للتحول الاقتصادي والاجتماعي السريع. كما أن مخاطر العقار غير المحفظ لا تزال قائمة، خاصة في مجال الحيازة والملكية [1].

المطلب الثاني: دور القضاء كضامن لحماية الملكية العقارية

يتجلى الدور الأكثر أهمية للقضاء في مواجهة "الاعتداء المادي" للإدارة، وهو استيلاء الإدارة على ملكية الغير دون اتباع المسطرة القانونية [32]. في هذه الحالات، يوفر القضاء حماية للمالك المتضرر.

كما يلعب القضاء الإداري دوراً حاسماً في تقدير التعويض العادل [24]. تعتمد المحكمة في ذلك على "الخبرة القضائية" [33], التي لا تُلزمها بتقديرات اللجنة الإدارية [33], مما يضمن للمالك تعويضاً "عادلاً" يجبر ضرره [24]. ويحدد القضاء أيضاً "قيمة العقار يوم آخر طلب قضائي" وليس فقط يوم صدور قرار النزع [24]. إن القضاء ليس مجرد أداة لتطبيق القانون، بل هو "صمام أمان" و"ضمانة" أخيرة لحماية الملكية العقارية في مواجهة "تعسف" الإدارة أو قصور القوانين [32]. إن استخدام القضاء لآلية الخبرة القضائية يمثل اعترافاً ضمنياً بأن التقديرات الإدارية قد لا تكون كافية أو عادلة، وهو ما يعكس محاولة من القضاء لسد الفجوة بين النص القانوني وواقع التطبيق.

جدول أبرز الاجتهادات القضائية في نزاعات نزع الملكية

رقم القرار/تاريخه	المحكمة	موضوع النزاع	القاعدة/المبدأ القضائي	الفصل/القانون ذو الصلة
61 / 11/02/2009	محكمة الاستئناف الإدارية بمراكش [33]	تقدير التعويض عن نزع الملكية [33]	للمحكمة أن تتبنى نتيجة الخبرة القضائية ولا تلتزم بتقديرات اللجنة الإدارية إلا بموافقة المالك [33]	قانون نزع الملكية [33]
123 / 06/04/2005	المحكمة الإدارية بمراكش [32]	حماية الملكية من الاعتداء المادي [32]	القضاء الإداري يتدخل لحماية الملكية من أي استيلاء للإدارة دون اتباع المسطرة القانونية [32]	الفصل 18 من قانون نزع الملكية [32]
غير محدد	محكمة النقض [28, 30]	تضارب القوانين العقارية [28]	اعتبرت المحكمة الفصل 2 من ظهير التحفيظ العقاري من النظام العام، ووجب على المحكمة إثارته من تلقاء نفسها [30]	ظهير التحفيظ العقاري [30]
غير محدد	محكمة النقض [34]	تقدير التعويض عن نقل الملكية [34]	التعويض عن نقل الملكية يحدد حسب قيمة العقار يوم صدور قرار النزع [34]	الفصل 20 من قانون نزع الملكية [34]

خاتمة: تقييم شامل ومقترحات لتعزيز الأمن العقاري

توفر الأنظمة الخاصة أدوات قوية لحماية الملكية العقارية وتأطيرها، فهي تحصن الأملاك العامة وتحرر الأراضي الجماعية للاستثمار، وتوجه الملكية الخاصة لخدمة التنمية الحضرية. إن حق الملكية، الذي أقرته الشريعة الإسلامية والقوانين الوضعية، يمثل حافزاً أساسياً للاستثمار والنمو الاقتصادي [35].

ومع ذلك، تواجه هذه الأنظمة إشكالات جوهرية تتعلق بالبطء الإداري، وتضارب النصوص، وصعوبات تطبيق القانون، والاعتداءات على الملكية [21, 22]. هذه التحديات تؤثر سلباً على الأمن العقاري وتشجع المضاربات [18].

ولتعزيز الأمن العقاري، يتطلب الأمر مجموعة من المقترحات الاستشرافية:

• تحديث الإطار القانوني: ضرورة إصلاح شامل لقانون نزع الملكية (7.81) وقوانين التعمير [21, 24] لضمان الانسجام مع التطورات الاقتصادية والاجتماعية.

• تبسيط المساطر: تبسيط مساطر التحفيظ ونزع الملكية لتقليل فترات انتظار المستثمرين والملاك.

• تعزيز الدور القضائي: تعزيز استقلالية القضاء وضمان فعالية تنفيذ الأحكام القضائية ضد الإدارة [22].

• الشفافية والحكامة: إعادة النظر في مسطرة "الاستثناء" في التعمير لزيادة الشفافية والمساءلة [18].

• رقمنة الأنظمة: تفعيل الرقمنة الشاملة للأنظمة العقارية لتقليل مخاطر التزوير وتسريع المعاملات [36].

إن تجاوز هذه التحديات يتطلب إرادة سياسية وتشريعية وقضائية لضمان أن تكون الأنظمة الخاصة حماية حقيقية للملكية، وليست مصدراً للنزاع والجمود.