البيع بالمزاد العلني في ضوء قانون المسطرة المدنية المغربي: دراسة تحليلية نقدية لآلية التنفيذ الجبري

الجزء الأول: الإطار المفاهيمي والقانوني للبيع الجبري

يؤسس هذا الجزء للمبادئ القانونية الأساسية التي تحكم التنفيذ الجبري ويضع البيع بالمزاد العلني ضمن هذا الإطار، مما يوفر السياق اللازم للتحليل الإجرائي المفصل الذي يليه.

القسم 1: أسس التنفيذ الجبري في القانون المغربي

مبدأ الضمان العام

يقوم نظام التنفيذ في القانون المغربي على مبدأ جوهري مفاده أن جميع أموال المدين تشكل ضماناً عاماً لدائنيه.¹ يعني هذا المبدأ أن الدائن الذي بيده سند تنفيذي يمكنه التنفيذ على أي من أموال مدينه لاستيفاء حقه. غير أن هذا المبدأ ليس مطلقاً، بل ترد عليه قيود هامة؛ أولها وجود أموال لا يجوز حجزها بنص القانون، وهي تلك الضرورية لمعيشة المدين وأسرته، كالمنصوص عليها حصراً في

$الفصل 458$ من قانون المسطرة المدنية (ق.م.م)، وتشمل فراش النوم والملابس وأدوات المهنة.³ وثانيها، مبدأ المساواة بين الدائنين العاديين، الذي يقتضي توزيع حصيلة البيع بينهم قسمة غرماء في حال عدم كفايتها لسداد جميع الديون، ما لم يكن لأحدهم ضمان خاص يمنحه حق الأفضلية.¹

تعريف التنفيذ الجبري

يعتبر التنفيذ الجبري المرحلة النهائية والحاسمة في المسار القضائي، فهو التجسيد المادي لفعالية العدالة ونجاعتها، والوسيلة التي تضمن بها الدولة حماية الحقوق المقررة بموجب أحكام قضائية.⁵ إنه إجراء قهري تباشره السلطة العامة، ممثلة في أعوان التنفيذ تحت إشراف القضاء، لإجبار المدين الممتنع على الوفاء بالتزامه.⁷ لا يهدف التنفيذ الجبري إلى مجرد بيع ممتلكات المدين، بل هو وسيلة ضغط تهدف إلى "جبر الضرر" الذي لحق الدائن من جراء مماطلة المدين، ودفعه إلى الوفاء الاختياري لتجنب نزع ملكيته جبراً.⁶

دور القضاء وأعوان التنفيذ

يلعب الجهاز القضائي دوراً محورياً في كافة مراحل التنفيذ. فالقاضي المكلف بالتنفيذ يشرف على سلامة الإجراءات ويبت في الصعوبات التي قد تعترضها.⁸ أما عون التنفيذ، أو المفوض القضائي، فهو الذراع العملي للسلطة القضائية، الذي يتولى مباشرة الإجراءات المادية للحجز والبيع.⁵ وتجدر الإشارة إلى أن المنظومة التشريعية المغربية تشهد إصلاحات مستمرة تهدف إلى تعزيز فعالية القضاء وتبسيط المساطر، ومنها مشروع مراجعة قانون المسطرة المدنية الذي يهدف إلى سد الثغرات التي كشف عنها الواقع العملي.¹⁰

القسم 2: البيع بالمزاد العلني كآلية للبيع القضائي

تعريف المزاد العلني

ينبغي التمييز بوضوح بين نوعين من البيع بالمزاد: المزاد الرضائي (أو الاختياري)، الذي يلجأ إليه الأطراف طواعية لبيع مال معين، والمزاد القضائي (أو الجبري)، الذي تفرضه المحكمة كآلية للتنفيذ على أموال المدين الممتنع عن السداد.¹¹ يركز هذا التقرير حصراً على النوع الثاني، باعتباره إحدى أهم صور التنفيذ الجبري.

الأساس القانوني: الفصول من 459 إلى 487 من قانون المسطرة المدنية

يشكل الباب الثالث من القسم التاسع من قانون المسطرة المدنية، وتحديداً الفصول من 459 إلى 487، الإطار القانوني المنظم للحجز التنفيذي والبيع الجبري. وقد خصص المشرع أحكاماً للمنقولات (الفصول 460-468) وأخرى للعقارات (الفصول 469-487)، نظراً للاختلاف الجوهري في طبيعة كل منهما وأهميته الاقتصادية والاجتماعية.¹²

مبدأ التبعية: قاعدة التنفيذ على المنقولات قبل العقارات (الفصل 469) واستثناءاتها

كرس المشرع المغربي في $الفصل 469$ من ق.م.م مبدأ أساسياً مفاده أن البيع الجبري للعقارات لا يقع إلا في حالة عدم كفاية أموال المدين المنقولة لتغطية الدين ومصاريف التنفيذ.⁵ يهدف هذا المبدأ إلى حماية المدين، بالنظر إلى الأهمية الخاصة التي يكتسيها العقار. إلا أن هذه القاعدة ترد عليها استثناءات حاسمة تجيز التنفيذ مباشرة على العقار، وهي:

1. إذا كان الدائن يستفيد من ضمان عيني على العقار، كالرهن الرسمي.¹

2. إذا كان العقار محل حجز تحفظي سابق تم تحويله إلى حجز تنفيذي.⁵

ومع ذلك، فإن وضوح هذا المبدأ ظاهري فقط، إذ يكشف التحليل المعمق للنصوص عن وجود تضارب تشريعي محتمل يخلق منطقة رمادية في التطبيق. ففي حين ينص $الفصل 469$ على أن "لا يقع البيع الجبري للعقارات إلا عند عدم كفاية المنقولات"، مما قد يُفهم منه جواز حجز العقار تحفظياً مع تأخير بيعه، فإن نصوصاً أخرى كالفصل 445 تبدو أكثر صرامة وتمنع التنفيذ برمته على العقار قبل استنفاد المنقولات.¹ هذا التباين في الصياغة ليس مجرد مسألة أكاديمية، بل يطرح إشكالاً عملياً حول مدى جوازية قيام الدائن العادي بإيقاع حجز تحفظي على عقار مدينه كإجراء وقائي قبل إثبات عدم كفاية المنقولات عبر محضر رسمي (محضر عدم وجود ما يحجز).⁵ هذا الغموض يفتح الباب أمام المدين للطعن في شرعية الحجز المبكر، مما يؤدي إلى تأخير الإجراءات وزيادة تكاليفها، ويضعف من القدرة على التنبؤ بمسار التنفيذ وفعاليته منذ خطواته الأولى.

الجزء الثاني: المتاهة الإجرائية: من الحجز إلى المزاد

يقدم هذا الجزء تحليلاً دقيقاً ومفصلاً لإجراءات حجز وإعداد كل من المنقولات والعقارات للبيع بالمزاد، مع تسليط الضوء على التعقيدات العملية والمتطلبات القانونية في كل مرحلة.

القسم 3: الإجراءات التحضيرية للبيع الجبري للمنقولات

الحجز التنفيذي على المنقولات

تبدأ المسطرة بقيام عون التنفيذ، بناءً على سند تنفيذي، بالانتقال إلى مكان وجود منقولات المدين وإيقاع الحجز عليها. يحرر العون محضراً مفصلاً يتضمن جرداً ووصفاً دقيقاً للأشياء المحجوزة وفقاً لمقتضيات $الفصل 455$ ق.م.م.⁵ ويخضع هذا الإجراء لمبدأ التناسب، حيث لا يجوز أن يتجاوز الحجز ما هو لازم لأداء الدين وتغطية المصاريف، كما لا يقع الحجز أصلاً إذا كان من غير المتوقع أن يتجاوز ثمن بيع المحجوزات مبلغ هذه المصاريف (

$الفصل 459$ ق.م.م).¹

حراسة الأموال المنقولة المحجوزة

توضع المنقولات المحجوزة تحت يد القضاء، وتُعين عليها حراسة قضائية. يمكن أن يعين المدين نفسه حارساً على محجوزاته إذا وافق الدائن على ذلك، أو يمكن تسليمها إلى حارس قضائي آخر بعد إحصائها. ويُمنع على الحارس، أياً كان، استعمال الأشياء المحجوزة أو استغلالها تحت طائلة استبداله والتعويض عن الضرر ($الفصل 461$ ق.م.م).³

القواعد الخاصة بحجز المحاصيل والثمار

نظم المشرع في $الفصل 465$ ق.م.م قواعد خاصة بحجز المحاصيل والثمار وهي متصلة بأصولها وقاربت النضج. ويتم بيعها عادة بعد جنيها، إلا إذا رأى المدين أن بيعها وهي ما تزال بالأصول يعود عليه بفائدة أكبر.⁵

القسم 4: تعقيدات حجز العقارات وإعدادها للبيع

مباشرة الحجز العقاري

يتم الحجز على العقار إما مباشرة، في حال توفر أحد الاستثناءات على مبدأ أسبقية التنفيذ على المنقول، أو عن طريق تحويل حجز تحفظي سابق إلى حجز تنفيذي، وهو إجراء يتطلب تبليغ المدين بهذا التحويل ($الفصل 469$ ق.م.م).⁵

محضر الحجز

يكتسي محضر الحجز العقاري أهمية بالغة، حيث يجب أن يتضمن، وفقاً $للفصل 470$ ق.م.م، بيانات دقيقة تشمل السند التنفيذي، الإشارة إلى حضور أو غياب المدين، تعيين العقار تعييناً دقيقاً بموقعه وحدوده ومشتملاته، وبيان الحقوق والتكاليف المرتبطة به ووضعيته تجاه المحافظة العقارية.⁵

تقييد الحجز

لإنتاج الحجز لأثره في مواجهة الغير، لا بد من إشهاره عبر تقييده. وتختلف مسطرة التقييد بحسب الوضعية القانونية للعقار:

• العقار المحفظ: يقيد الحجز بالرسم العقاري الخاص به لدى المحافظة العقارية.⁵

• العقار في طور التحفيظ: يودع محضر الحجز بسجل التعرضات بالمحافظة العقارية.⁵

• العقار غير المحفظ: يقيد الحجز في سجل خاص يمسك لهذه الغاية بالمحكمة الابتدائية لموقع العقار.⁵

دور الخبير وتحديد الثمن الافتتاحي

تعتبر هذه المرحلة من أكثر المراحل حساسية وإثارة للنزاع. فبالرغم من أن القانون لم ينظمها بشكل مفصل، فقد استقر العمل القضائي على ضرورة تعيين خبير قضائي لتحديد الثمن الافتتاحي الذي سينطلق به المزاد.¹⁵ ويتم تعيين الخبير بأمر من رئيس المحكمة بناء على طلب من طالب التنفيذ.¹⁵ وغالباً ما يكون تقرير الخبرة محط نزاع، حيث يدعي المدين أن التقييم بخس ولا يعكس القيمة الحقيقية للعقار.¹⁷ وتتضارب الآراء حول طبيعة هذه الخبرة، ففي حين يعتبرها البعض غير تواجهية، أي لا تستلزم استدعاء الأطراف لحضورها ¹¹، تؤكد مصادر أخرى على ضرورة احترام مقتضيات

$الفصل 63$ ق.م.م التي توجب على الخبير استدعاء الأطراف لإعلامهم بتاريخ ومكان إجراء الخبرة.¹⁵

دفتر التحملات

يقوم عون التنفيذ بإعداد دفتر التحملات، وهو الوثيقة التي تتضمن شروط البيع وجميع البيانات المتعلقة بالعقار المحجوز، ويوضع رهن إشارة العموم للاطلاع عليه.⁸ ومن المآخذ على التنظيم التشريعي الحالي أنه لم يحدد البيانات الإلزامية التي يجب أن يتضمنها هذا الدفتر، خلافاً لما هو معمول به في تشريعات مقارنة، كما أنه لم يرتب أي جزاء على التأخر في إعداده.¹⁵

الفصل	موجز الحكم القانوني	الإشكالات العملية والتفسيرات القضائية	الأثر على الأطراف
469	قاعدة أسبقية التنفيذ على المنقول: لا يباع العقار جبراً إلا عند عدم كفاية المنقولات، مع وجود استثناءات (الضمان العيني، الحجز التحفظي السابق).	غموض تشريعي وتضارب محتمل مع الفصل 445 حول ما إذا كان المنع يشمل الحجز أم البيع فقط. يفتح الباب لنزاعات حول شرعية الحجز المبكر.	المدين: حماية إضافية لأهم أصوله. الدائن: قد يواجه تأخيراً إذا طعن المدين في الحجز المبكر.
470	إجراءات الحجز العقاري ومحضر الحجز: يضع عون التنفيذ محضراً مفصلاً بالحجز ويقوم بتقييده حسب وضعية العقار (محفظ، في طور التحفيظ، غير محفظ).	عدم تحديد كيفية تعيين الثمن الافتتاحي بنص صريح، مما أدى إلى استقرار العمل القضائي على اللجوء للخبرة التي تثير نزاعات متكررة حول قيمتها.	المدين: قد يتضرر من تقييم منخفض. الدائن: يتحمل مصاريف الخبرة. المشتري: يعتمد على دقة بيانات المحضر.
474	إشهار البيع: يوجب تعليق الإعلانات في أماكن محددة (مسكن المدين، المحكمة،...) واستعمال وسائل إشهار أخرى (صحافة، إذاعة) بأمر من الرئيس.	الإجراءات التقليدية (التعليق) غير فعالة في الواقع (عناوين مجهولة، أمية، فوضى اللوحات). وسائل الإعلام الحديثة قد تستغل بشكل سيء (نشر في صحف مغمورة).	المدين: ضعف الإشهار يؤدي إلى قلة المتزايدين وثمن بخس. الدائن: قد يتضرر إذا لم يستوفِ كامل دينه. المشتري: قلة المنافسة قد تمكنه من الشراء بسعر منخفض.
476	تاريخ السمسرة وتبليغ الأطراف: تقع السمسرة بعد 30 يوماً من تبليغ الحجز (قابلة للتمديد إلى 90 يوماً). يجب تبليغ المدين والأطراف المعنية.	التأخير في احترام الآجال شائع عملياً لغياب جزاء قانوني. التبليغات قد تكون معيبة أو غير كافية، مما يحرم المدين من فرصة أخيرة للوفاء.	المدين: قد يفقد فرصة أخيرة لتسديد الدين قبل البيع. الدائن: قد يواجه طعناً في الإجراءات بسبب عيوب التبليغ.
477	إجراءات السمسرة وأداء الثمن: ترسو السمسرة على صاحب أعلى عرض. يجب على من رسا عليه المزاد أداء الثمن خلال 10 أيام.	عدم أداء الثمن في الأجل يؤدي إلى إعادة البيع على مسؤولية المشتري المتخلف، وهي مسطرة تطيل أمد التنفيذ.	المدين/الدائن: يتأخر استيفاء الدين. المشتري: يلتزم بأداء الثمن والمصاريف تحت طائلة إعادة البيع على نفقته.
479	الزيادة بالسدس: يجوز لأي شخص خلال 10 أيام من السمسرة عرض زيادة بمقدار السدس، مما يؤدي إلى إعادة المزاد.	أثارت جدلاً حول ضرورة إيداع مبلغ السدس. حسمت محكمة النقض الأمر بعدم اشتراط الإيداع، والاكتفاء بتعهد كتابي ملزم.	المدين/الدائن: آلية حماية للحصول على أفضل ثمن. المشتري الأول: ينفسخ شراؤه بقوة القانون. عارض الزيادة: يصبح ملتزماً بعرضه ولا يمكنه التراجع.
480	محضر المزايدة: يعتبر سنداً للمطالبة بالثمن وسند ملكية للراسي عليه المزاد.	يعتبر الوثيقة النهائية التي تنقل الملكية، وأي طعن لاحق يهدد استقرار هذه الملكية.	المدين: يعتبر إبراء لذمته في حدود الثمن. المشتري: هو سنده الرسمي للملكية.
482	دعوى الاستحقاق: يجوز للغير الذي يدعي ملكية العقار المحجوز رفع دعوى لإبطال الحجز، مما يوقف التنفيذ.	يجب رفعها قبل رسو المزاد النهائي، وإلا فقد الغير حقه في إيقاف البيع ولا يبقى له سوى المطالبة بالثمن.	الغير: وسيلة لحماية ملكيته من البيع. الدائن: قد تتوقف إجراءات التنفيذ وتتأخر.
484	الطعن بالبطلان في إجراءات الحجز: يجب تقديم كل طعن بالبطلان في إجراءات الحجز قبل السمسرة.	قاعدة صارمة تحصن الإجراءات بعد السمسرة، مما يفرض على المتضرر التيقظ ومراقبة المسطرة عن كثب.	المدين/المتضرر: يفقد حقه في الطعن في إجراءات الحجز بعد بدء السمسرة.
485	تخلف المشتري عن أداء الثمن: إذا لم يؤدِ الراسي عليه المزاد الثمن، يعاد البيع على عهدته ومسؤوليته.	يتحمل المشتري المتخلف الفرق إذا بيع العقار بثمن أقل، ولا يستفيد من الزيادة.	المشتري المتخلف: يتحمل مسؤولية مالية جسيمة. الدائن/المدين: يواجهان مزيداً من التأخير في حسم الملف.

القسم 5: الإشهار والتبليغ

المتطلبات القانونية لإشهار المزاد (الفصل 474 ق.م.م)

حدد $الفصل 474$ ق.م.م بدقة وسائل الإشهار الإلزامية، وهي:

• التعليق: في أماكن متعددة تشمل باب مسكن المحجوز عليه، وعلى العقار المحجوز نفسه، وفي الأسواق المجاورة، وباللوحة المخصصة للإعلانات في المحكمة، وبمكاتب السلطة الإدارية المحلية.⁵

• وسائل أخرى: يمكن للرئيس أن يأمر، حسب أهمية الحجز، باستعمال كل وسائل الإشهار الأخرى كالصحافة والإذاعة.³

تبليغ الأطراف

تفرض المسطرة تبليغات دقيقة وموجهة. فيجب تبليغ المدين المحجوز عليه بإتمام إجراءات الإشهار وبموعد السمسرة.⁸ كما يجب استدعاء الشركاء في الملكية على الشياع ¹⁸، والدائنين المقيدين، والمتزايدين الذين سبق أن قدموا عروضهم.¹⁵

إن هذه المنظومة الإجرائية، التي تبدو على الورق متكاملة وتهدف إلى تحقيق الشفافية والمنافسة، غالباً ما تتحول في الواقع العملي إلى "وهم للإشهار". فالهدف الأسمى المتمثل في جلب أكبر عدد من المتزايدين لضمان بيع العقار بأفضل ثمن ممكن، وهو ما يخدم مصلحة الدائن (باستيفاء كامل دينه) والمدين (بالاستفادة من أي فائض) ⁷، يصطدم بعقبات بنيوية. فالوسائل التقليدية كالتعليق على باب المدين أو في الأسواق أثبتت عدم جدواها بسبب صعوبة تحديد العناوين أو انتشار الأمية، فضلاً عن الفوضى التي تسود لوحات الإعلانات بالمحاكم.¹⁵ أما اللجوء إلى الصحافة، فيمكن التحايل عليه باختيار صحف مغمورة لتقليص عدد المتزايدين وتمكين جهة معينة من شراء العقار بثمن بخس.¹⁸ يضاف إلى ذلك، أن التبليغات الحيوية للمدين، التي تمنحه فرصة أخيرة للوفاء بدينه، غالباً ما تكون معيبة أو غير مكتملة.¹⁸ هذا الفشل المنهجي في الإشهار والتبليغ له تبعات وخيمة؛ فهو يؤدي إلى غياب المتزايدين ¹⁷، وبالتالي إلى بيوعات تفتقر إلى المنافسة وتبخس قيمة العقارات، مما يضر بالمدين والدائنين أصحاب المراتب المتأخرة، ويفتح الباب واسعاً للطعون الإجرائية التي تزيد من تأخير الملفات وتكاليفها، وفي النهاية، تزعزع الثقة في عملية البيع القضائي برمتها.²²

الجزء الثالث: المزاد وما بعده والطعون القانونية

يبحث هذا الجزء في وقائع جلسة المزاد، والمرحلة الحرجة التي تلي البيع، ومختلف السبل القانونية المتاحة للطعن في المسطرة ونتائجها.

القسم 6: سير المزاد وإرساؤه

جلسة المزايدة (السمسرة)

تنعقد جلسة المزايدة (السمسرة) بقاعة البيوعات بالمحكمة بعد مضي أجل ثلاثين يوماً من تبليغ الحجز، وهو أجل يمكن تمديده بأمر معلل من رئيس المحكمة لمدة أقصاها تسعون يوماً ($الفصل 476$ ق.م.م).⁵ جرت العادة في الماضي على إجراء المزايدة بما يعرف بـ "المزاد بالشمعة"، حيث يرسو المزاد على آخر مزايد بعد انطفاء ثلاث شمعات صغيرة دون تقديم عرض جديد، وهي ممارسة استعيض عنها اليوم غالباً بترديد العون المكلف بالتنفيذ للأعداد من واحد إلى ثلاثة.¹⁸

إرساء المزاد

يرسو المزاد على من يقدم أعلى عرض ويكون موسراً أو يقدم كفيلاً موسراً ($الفصل 477$ ق.م.م).¹² ويحتفظ رئيس المحكمة بسلطة تقديرية للإشراف على العملية، ويمكنه رفض المصادقة على البيع إذا كانت العروض المقدمة غير كافية، ويأمر في هذه الحالة بتحرير محضر بعدم كفاية العروض.¹⁷

محضر المزايدة

بعد أداء الثمن، يحرر محضر إرساء المزاد. وقد منحه المشرع في $الفصل 480$ ق.م.م قوة قانونية مزدوجة؛ فهو سند تنفيذي في مواجهة المشتري لاستخلاص باقي الثمن، وهو الأهم، يعتبر سند ملكية ناقلاً للحق العيني لصالح من رسا عليه المزاد.⁴

القسم 7: الالتزامات اللاحقة للمزاد والحالات الطارئة

التزامات الراسي عليه المزاد

يجب على من رسا عليه المزاد أن يودع ثمن البيع ومصاريف التنفيذ لدى كتابة ضبط المحكمة في غضون عشرة أيام من تاريخ السمسرة ($الفصل 477$ ق.م.م).⁴ كما يمنح القانون للمشتري مهلة 48 ساعة للتصريح بما إذا كان قد اشترى لحساب الغير.¹⁵

عواقب تخلف المشتري عن الأداء

إذا لم يقم الراسي عليه المزاد بأداء الثمن في الأجل المحدد، يتم إنذاره، فإن لم يستجب، تعاد إجراءات البيع من جديد على عهدته ومسؤوليته ($الفصل 485$ ق.م.م).¹² وفي هذه الحالة، يكون المشتري المتخلف ملزماً بأداء الفرق إذا بيع العقار في المرة الثانية بثمن أقل، ولكنه لا يستفيد من أي زيادة قد تتحقق في الثمن (

$الفصل 487$ ق.م.م).⁸

آلية "الزيادة بالسدس"

تعتبر هذه الآلية، المنصوص عليها في $الفصل 479$ ق.م.م، ضمانة فريدة وحيوية. فهي تجيز لأي شخص، خلال عشرة أيام من تاريخ السمسرة، أن يقدم عرضاً ملزماً يزيد بمقدار السدس عن الثمن الذي رسا به المزاد الأول مضافاً إليه المصاريف.⁸ ويترتب على هذا العرض بقوة القانون إجراء سمسرة نهائية جديدة بعد أجل ثلاثين يوماً، بهدف حماية المدين والدائنين من البيع بثمن بخس.

وقد كانت هذه الآلية سيفاً ذا حدين ومصدراً للنزاعات القضائية، خاصة فيما يتعلق بمدى إلزامية مقدم عرض الزيادة بإيداع مبلغ السدس نقداً لضمان جدية عرضه. ففي حين كانت بعض كتابات الضبط تصر على هذا الإجراء عملياً ¹⁸، تدخلت محكمة النقض (المجلس الأعلى سابقاً) بقرارات حاسمة لتوضيح المقتضى القانوني، حيث استقرت على أن

$الفصل 479$ لا يشترط إيداع المبلغ، وإنما يكتفي بـ "تعهد كتابي" من طرف مقدم العرض بالبقاء متزايداً بالثمن الجديد.²⁶ كما أكدت المحكمة أن مجرد تقديم هذا العرض يؤدي إلى فسخ البيع الأول بقوة القانون، ولا يجوز لمقدم العرض التراجع عنه.²⁷ لقد كان هذا التفسير القضائي ضرورياً لمنع استغلال هذه الآلية كوسيلة للمماطلة وعرقلة التنفيذ بعروض وهمية، مما وازن بين الحاجة إلى ضمانة للحصول على ثمن عادل وبين ضرورة الحفاظ على استقرار الإجراءات. وهذا يبرز سمة متكررة في النظام القانوني المغربي، وهي اعتماد القضاء على سد الثغرات وتوضيح الغموض في النصوص التشريعية.

القسم 8: المنازعات والطعون القانونية

الطعن في الإخلالات الإجرائية (الطعن بالبطلان)

ينص $الفصل 484$ ق.م.م على إمكانية الطعن ببطلان إجراءات الحجز العقاري، ولكنه يضع شرطاً زمنياً صارماً، وهو وجوب تقديم هذا الطعن قبل إجراء السمسرة.¹² وبالمثل، يجب إثارة الطعون المتعلقة بإجراءات الإشهار قبل انتهاء السمسرة، وإلا تحصنت الإجراءات ضد أي طعن لاحق.¹⁸

دعوى الاستحقاق من الغير

إذا ادعى شخص من الغير ملكيته للعقار المحجوز، يمكنه رفع "دعوى الاستحقاق" لإبطال الحجز وفقاً $للفصل 482$ ق.م.م. وإذا كانت هذه الدعوى مصحوبة بوثائق يظهر أنها مبنية على أساس صحيح، فإنها توقف مسطرة التنفيذ بالنسبة للعقار المدعى فيه.¹²

الطعن في نتيجة المزاد

يمكن الطعن في البيع الذي تم بالمزاد العلني وإبطاله لعدة أسباب، منها:

• العيوب الإجرائية: كالإخلال بقواعد الإشهار والتبليغ التي أثرت على شفافية المزاد ونتيجته.⁶

• العيوب الموضوعية: كأن يرسو المزاد على شخص عديم الأهلية، أو على شخص يمنعه القانون من الشراء (كالخبير الذي أجرى التقييم).¹⁸

• إبطال السند التنفيذي الأصلي: استناداً إلى قاعدة "ما بني على باطل فهو باطل"، إذا تم إلغاء الحكم القضائي الذي تم التنفيذ بموجبه، فإن ذلك قد يؤدي إلى إبطال البيع بالمزاد الذي تم على أساسه، وهو ما يخلق حالة من عدم اليقين الشديد بالنسبة للمشتري.¹⁸

الجزء الرابع: تحليل الحقوق والضمانات وفعالية النظام

ينتقل هذا الجزء الأخير من السرد الإجرائي إلى تحليل شمولي، يقيّم توازن الحقوق بين الأطراف، والفعالية العملية للنظام، ومسار الإصلاح.

القسم 9: موازنة الحقوق: الالتزامات والضمانات

المدين (المحجوز عليه)

أحاط المشرع المدين بمجموعة من الضمانات، أبرزها: الحق في التنفيذ على منقولاته أولاً ¹، والحق في تبليغه بالإجراءات لمنحه فرصة أخيرة للوفاء بالدين ¹¹، والحق في الطعن في الإخلالات المسطرية ¹⁸، وحماية أمواله الضرورية للمعيشة من الحجز ³، وحقه في الحصول على تقييم عادل ومزاد تنافسي لبيع عقاره بأعلى ثمن ممكن.⁷

الدائن (الحاجز)

يتمثل حق الدائن الأساسي في الحصول على وسيلة تنفيذ فعالة وسريعة لاستيفاء دينه.² ويقابل هذا الحق التزامه بتحمل أعباء ومصاريف التنفيذ، كمصاريف الخبرة والإشهار.¹² كما له الحق في مراقبة الإجراءات والتدخل في الحجز الذي يباشره دائن آخر (

$الفصل 466$ ق.م.م).⁴

الراسي عليه المزاد (المشتري)

يتمثل حق المشتري الجوهري في الحصول على ملكية صافية للعقار، يثبتها محضر إرساء المزاد.⁴ وتشمل ضماناته حقه في الطعن في البيع إذا كان العقار غير مطابق للوصف أو إذا أبطل السند التنفيذي.¹⁸ ولكنه يواجه مخاطر، أهمها احتمال وجود تقييدات سابقة على العقار، كالتقييد الاحتياطي، التي قد لا يطالها التطهير الناتج عن البيع الجبري، مما يهدد استقرار ملكيته.⁶

القسم 10: تقييم نقدي لنظام البيع بالمزاد العلني

تحليل الإشكاليات العملية الشائعة

يكشف التحليل عن مجموعة من المشاكل العملية المتكررة التي تعيق فعالية النظام: التأخير الناتج عن كثرة النزاعات والتعقيدات الإجرائية ¹⁷، والتقييمات غير الدقيقة من طرف الخبراء ¹¹، وعدم فعالية وسائل الإشهار وقابليتها للتلاعب ¹⁵، واحتمال التواطؤ بين المتزايدين.

الثغرات والغموض التشريعي

يبرز هذا التقرير بشكل منهجي مواطن الصمت أو الغموض في قانون المسطرة المدنية، والتي أجبرت القضاء على التدخل لسدها. ويشمل ذلك مسطرة الخبرة لتحديد الثمن الافتتاحي ¹⁵، والمحتوى الإلزامي لدفتر التحملات ¹⁵، والتفاصيل الدقيقة لإدارة جلسة المزايدة.¹⁵

خلاصة الاجتهادات القضائية لمحكمة النقض

لعبت محكمة النقض دوراً حاسماً في تشكيل معالم هذا النظام وتوجيه تطبيقه. ومن أبرز اجتهاداتها:

• توضيح قواعد "الزيادة بالسدس" وعدم اشتراط إيداع المبلغ.²⁶

• ترسيخ قاعدة وجوب الطعن في الإجراءات قبل السمسرة.²⁹

• تحديد عدم انطباق آلية "الزيادة بالسدس" على بيوعات قسمة التصفية للخروج من الشياع.³¹

• تأكيد الطبيعة القانونية لمحضر المزايدة كسند ناقل للملكية.¹⁵

القسم 11: الخاتمة والتوصيات من أجل الإصلاح

خلاصة النتائج

يخلص هذا التقرير إلى أنه على الرغم من أن النظام المغربي للبيع الجبري بالمزاد العلني يوفر إطاراً إجرائياً مفصلاً، إلا أن فعاليته العملية تعاني من ثغرات تشريعية، وممارسات متجاوزة، وفجوة بين النظرية القانونية والواقع العملي. هذا الوضع يخلق حالة من عدم الكفاءة واليقين القانوني، مما قد يضعف ثقة الدائنين في اللجوء إلى القضاء ولا يوفر حماية كافية لحقوق المدينين.

توصيات مفصلة للإصلاح

بناءً على الانتقادات والمقترحات الواردة في المصادر التي تم تحليلها ⁹، يمكن تقديم التوصيات الملموسة التالية:

• على المستوى التشريعي: الدعوة إلى مراجعة شاملة للفصول من 459 إلى 487، أو حتى تبني "مدونة عامة للتنفيذ الجبري" كما اقترح البعض.⁹ يجب أن تشمل هذه المراجعة تقنين مسطرة الخبرة، وتحديد المحتوى الإلزامي لدفتر التحملات، وتحديث متطلبات الإشهار لتواكب العصر الرقمي.

• على المستوى الإجرائي: اقتراح الاستخدام الإلزامي للمنصات الإلكترونية للإعلان عن المزادات (على غرار بوابة mahakim.ma المذكورة في ³²) لضمان أوسع انتشار. واقتراح جعل إيداع كفالة مالية إلزامياً على جميع المتزايدين لضمان جديتهم.¹⁵

• على مستوى تعزيز الأدوار: الدعوة إلى تعزيز دور وتكوين أعوان التنفيذ، وتوضيح السلطات الإشرافية لقاضي التنفيذ. واقتراح منح دور أكبر للمحامين في المسطرة لضمان سلامة الإجراءات.¹⁵