يشكل الامن العقاري ركيزة اساسية للتمنية الاقتصادية والاجتماعية كونه يمتل حصانة للملكية العقارية وضمان استقرارالمعاملات العقارية يعرف الامن العقاري كونه مجموعة من القواعد الاجرائية والموضوعية الفقهية القانونية التي تعمل على حماية الملكية العقارية واستقرار الاوضاع القانونية
فهو لا يشمل الامن القانوني بل يتعدى دلك ليشمل ضمان امن سكان المواطنين وتقتهم في المؤسسات
في هدا الموضوع سنعالج الامن القضائي ودوره في تحقيق التنمية
المبحت الاول :نضام التحفيط العقاري ودوره في الامن القانوني
نضام التحفيط اسس بموجب ضهير 12 غشت 1912 هو مسطرة تجعل العقارات خاضعة للنضام السجل العقاري بموجب هده المسطرة يمنح العقار مسطرة تجعله غير قابل للطعن فيه يحصنه من المنازعات المحتملة المستقبلية يقوم هدا النضام على تلاتة مبادئ رئيسية
مبدا التطهير
يعتبر هدا المبداحجر الزاوية حيت يحصن العقار من جميع النزعات العينية التي لم تقيد اتنائ مسطرة التحفيط اي ان العقار يبدا صفحة جديدة بحيت لا ينكن لاي شخص انيدعي حقا نشا سابثا اتناء مسطرة التحفيط
مبدا القوة التبوتية المطلقة
يعتبر الرسم العقاري نقطة الانطلاق الوحيدة للحقوق لا يمكن الطعن فيه ويعتبر حجة قوية في مواجهة الكافة
مبدا الاتر الانشائي للتقييدات
لا تنشا الحقوق العينية او تعدل الا بالتسجيل في السجل العقاري اي ان بمجرد انشاء هبة او حق عيني يعتبر عديم الاتر الا بالتسجيل في السجل العقاري
مسطرة التحفيط ودورها الوقائي
تعتبر مسطرة التحفيط الية قانونية اوجدها المشرع تتبتدئ بايداع مطلب التحفيط مرورا بمرحلة التحديد والاشهار والتعرض
يعتبر التعرض الية حمائية لكل من يدعي حقا على عقار ان يقدم تعرضه حلال اجل حددها المشرع في حالة وجود نزاع يحال الملف الى المحكمة الابتدائية . للتصفية جميع النزعات قبل تاسيس الرسم العقاري .
الى جانب التعرض اوجد المشرع الية التقييد الاحتياطي حيت تتيح لمن يدعي حقا على عقار ان يطلب تقييده من خلال يكمكن للمشتري طلب تقييد احتياطي على العقد الابتدائي ادا تجاوزت قيمة التسبيقات 50 % ضمانا للحق المشتري من تصرفات البائع غير الامنة
التحفيط الجماعي الاجباري
رغم المزايا العديدة للنضام التحفيط الا ان مجموع العقارات المحفضة لم تتجاوز من مجموع العقارات 20_12 من مجموع الوعاء العقاري الوطني
لمواجهة هدا التحدي تبت الدولة سياسة التحفيط الاجباري
يطبق في حالة خاصة متل نزع الملكية لاجل المنفعة العامة قانون 7 81
وبعض العقارات التي تشكل قيمة اقتصادية واجتماعية بهدف ادخالها في عجلة التنمية
التحفيط الجماعي: هي مسطرة تهدف الى تخفيط الاراض القروية التي تفتقر الى السندات الرسمية
رقمنة الخدمات :
في اطار تخديت الادارة العقارية تم اطلاق مجموعة من المنضات الرقمية بهدف تسريع وتيرة التحفيط وتجويد الخدمات
خدما رقمية للتبسيط المساطر تقدين مطلب التخفيط واستخراج الرسم العقاري عن بعد
رغم كل المجهودات الان مزال هناك تحديات تفرضها البية المجتمعية هي ضعف الوعي القانوني واداري ضعف تاهيل الموضفين وتاهيل الهياكل
المبحت التاني : الانضمة العقارية الخاصة كدعامة للوعاء العقاري
يعد نضام الملكية المشتركة الدي عرف تطوراها مهما في التشريع المغربي يهدف الى تنضيم الملاك
المشتركين القانون رقم106 12 الدي عدل القانون السابق 18
هدا القانون جاء يكرس فلسفة الجوار وتنضيم العلاقة بين الملا المشتركين في ما يخص الاجزاء المستركة
يعد وكيل اتحاد الملاك القلب النابض في ادارة وحماية حقوق الملاك
حل النزعات عبر الية الوساطة من المستجدات التي عرفها هدا القانون هو ايجاد هده الية التي اصبخت تستلزم عرض النواع عبر هده الموسسة دلك تخفيف العبئ علىعلى كاهل القضاء الدي تغرقه بنزعات بسيطة
الاراضي السلالية وتحديات تاهيلها
تشكل جزء من الوعاء العقاري الوطني التي توجد تحت وصاية الداخلية تنضم هده الاراضي بمموعة من النصوص القانونية ابرزها قانون 62 12 63 12 46 12 هده الاراضي تعر ف صراعا مند الازل لا يزال غياب التحديد الاداري لهده الاراضي تعرف صراعا بين القبائل والترامي مما يجعلها حارج دائرة التمنية
حماية المشتري في بيع العثار في طور الانجاز
يعتبر بيع العقار في طور الانجاز من الانضمة القانونية الخاضة الدي اوجدت للحماية المشتري في عملية
شراء عقار على التصميم القانون رقم
مراحل بيع العقار في طور الانجاز
عقد التخصيص
عقد اختياري لا يمكن ابرامه الا بعد الحصول على رخصة البناء يسمح للمشتري بحجز العقار
مقابل دفع تسبيق لا يتجاوز 5%
العقد الابتدائي: يتم ابرامه بعد الانتهاء من الاشغال الاساسية يتم دفع التمن على دفعات مرتبطة بتقدم الاشغال
العقد النهائي: يتم ابرامه بعد انتهاء الاشغال الاساسية والحصول على رخصة السكن وشهادة المطابقة
يلخص الجدول مراحل ابرام العقد
تعتبر ضاهرة الاستيلاء على عقارات الغير او بما يعرف "مافيا العقار" من ابرو التحديات التي تهدد الامن العقاري بالمغرب
حيت تستغل هده المافيا عدة عوامل :
غياب الوعي القانوني
تضخم التشريعات وجود ترسانة قانونية غير موخدة ومعقدة خاصة فيما يتعلق بالعقارات غير المحفضة
تزوير الوتائق وجود وتائق عرفية يسهل التلاعب فيها
استخدام الوكالات المزورة
انتحال الصفة استخدان هويات مزورة لانتحال صفة المالك الحقيقي
دور القضاء في حماية الملكية العقارية:
يلعب القضاء بادوراه المختلفة دور هاما في حماية الملكية العقارية :
القانون الجنائي
يجرم القانون الجنائي الاعتداء على لملكية العقارية الفصب 570
يعاقب على انتزاع حيازة من يد الغير كما ان الفصلين يشددان عى جريمة التزوير خاصة عندما يكون مرتكب التزوير موضفا او مهنيا قانونيا.
القضاء المدني والاستعجالي
يحمي القانون المدني الحيازة العقارية من حلال دعاوي منع التعرض ووقف الاشغال ووقف الاعمال الجديدة خيت يمكن اتخاد تدابير موقتة
القضاء الاداري:
يشكل القضاء الاداري حجر الزواية في حماية الملكية العقارية خاضة عندماتكون الدولة طرفا في النزاع نزع الملكية من اجل المنفعة العامة يمكن الطعن في قراراتها في حالة عدم مشروعيتها الاعتداء المادي
دور النيابة العامة والمؤسسات الادارية
تعد النيابة العامة العمود الفقري للنضام القضائي حيت تلعب دورا مهما في تلقي شكايات الضخايا ومتابعة مرتكي التزوير وجرائم الاستيلاء
دور المحافط العقاري والوكالة الوطنية
يمارس المحافط العقاري دورا رقابيا على الوتائق المقدمة اليه حيت يمكن رفض التقييدات التي لا تستوفي الشروط القانونية
خاتمة
ان نضام التخفيط العقاري ليس نضاما قانونيا موحدا بل هو نتاج بين انضمة قانونية خاصة التي تسعئ الى توفير حماية قانونية متكاملة لقد ادت الانطمة الخاصة المعقدة وبطء المساطر الى ادخال اصلاحات هامة تتمتل في ضرةر توتيق التصرفات في محرر رسمي حماية من التلاعبات استجابة الى مواجهة العقود العرفية في الاستيلاء على العقارات
مع كل هده الاصلاحات لازال تحديات بنيوية امام ضعف التشريع عدم ايجاد نضام قانوني موحد والتضخم التشريعي
مواضلة تعميم الحفيط العقاري
رقمنة وتحديت الادارة القضائية
تعليقات
إرسال تعليق