على الرغم من وجود قوانين خاصة تنظم أنواعًا معينة من الكراء (مثل القانون 67.12 المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكنى أو الاستعمال المهني، والقانون 49.16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي)، إلا أن قانون الالتزامات والعقود يبقى هو الشريعة العامة التي تُطبق على الكراء ما لم يوجد نص خاص أو كان النص الخاص غامضاً.
إليك تفصيل لمفهوم الكراء وأحكامه الأساسية في قانون الالتزامات والعقود:
الكراء في قانون الالتزامات والعقود المغربي
1. مفهوم عقد الكراء (الإيجار):
ينص الفصل 627 من قانون الالتزامات والعقود على أن: "الكراء عقد بمقتضاه يمنح أحد طرفيه للآخر منفعة منقول أو عقار، خلال مدة معينة، في مقابل ثمن محدد، يلتزم الطرف الآخر بدفعه له."
بشكل مبسط، الكراء هو عقد يلتزم فيه المكري (المؤجر) بأن يمكن المكتري (المستأجر) من الانتفاع بشيء (عقار أو منقول) لمدة معينة، مقابل أجرة محددة يلتزم المكتري بدفعها.
2. خصائص عقد الكراء:
يتميز عقد الكراء بالخصائص التالية:
- عقد رضائي: ينعقد بمجرد توافق إرادتي الطرفين (الإيجاب والقبول) دون حاجة لأي شكلية خاصة (الكتابة ليست شرط صحة وإنما للإثبات غالباً).
- عقد ملزم لجانبين: يرتب التزامات متقابلة على كل من المكري والمكتري.
- عقد معاوضة: كل طرف يأخذ مقابلًا لما يعطيه (المنفعة مقابل الأجرة).
- عقد زمني (مستمر أو متتابع التنفيذ): الزمن عنصر جوهري وأساسي في تنفيذ العقد، فمنفعة الشيء لا تتحقق إلا بمرور الزمن.
- عقد من العقود المسماة: خصصه المشرع باسم وأحكام خاصة في قانون الالتزامات والعقود.
- لا ينقل الملكية: ينقل حق الانتفاع بالشيء فقط، وليس ملكيته.
3. أركان عقد الكراء:
لصحة انعقاد عقد الكراء، يجب توفر الأركان العامة للعقود بالإضافة إلى أركانه الخاصة:
- أ. الرضا: يجب أن يتوافق إيجاب المكري مع قبول المكتري على عناصر الكراء الأساسية (الشيء المؤجر والأجرة والمدة). يجب أن يكون الرضا خاليًا من عيوب الإرادة (الغلط، التدليس، الإكراه، الغبن).
- ب. المحل: يتمثل في عنصرين:
- الشيء المؤجر (العين المكتراة): يجب أن يكون موجودًا، ممكنًا، معينًا أو قابلًا للتعيين، ومشروعًا التعامل فيه. يمكن أن يكون عقارًا أو منقولًا.
- الأجرة (الكري): يجب أن تكون موجودة، مشروعة، معينة أو قابلة للتعيين، ويجب أن تكون نقدية عادة، وقد تكون عينية (خدمات أو منفعة أخرى) بشرط أن تكون معلومة.
- ج. المدة: يجب أن تكون محددة أو قابلة للتحديد، حيث الكراء عقد مؤقت بطبيعته. إذا لم تحدد المدة، فإن العقد يعتبر مبرمًا لمدة غير محددة ويمكن لأي من الطرفين إنهاؤه بإشعار.
- د. السبب: هو الغرض الذي من أجله تم التعاقد، ويجب أن يكون مشروعًا.
4. التزامات المكري (المؤجر):
يلتزم المكري بعدة التزامات أساسية تجاه المكتري (الفصول 628-644 ق.ل.ع):
- أ. تسليم العين المكتراة: يجب على المكري أن يسلم المكتري العين المكتراة في حالة تسمح له بالانتفاع بها وفقًا للغرض الذي أعدت له.
- ب. صيانة العين المكتراة: يلتزم المكري بإجراء جميع الإصلاحات الضرورية التي تمكن المكتري من الانتفاع بالعين المكتراة طوال مدة الكراء (الإصلاحات الكبرى).
- ج. ضمان حيازة المكتري للعين والانتفاع بها:
- ضمان التعرض: يضمن المكري ألا يتعرض المكتري لا من فعله الشخصي (التعرض المادي أو القانوني) ولا من فعل الغير (التعرض القانوني فقط).
- ضمان العيوب الخفية: يضمن المكري العيوب التي تنقص من قيمة العين أو تجعلها غير صالحة للغرض الذي أعدت له، والتي لم يكن المكتري على علم بها عند التعاقد.
5. التزامات المكتري (المستأجر):
يلتزم المكتري بعدة التزامات أساسية تجاه المكري (الفصول 645-667 ق.ل.ع):
- أ. أداء الأجرة (الكري): الالتزام الرئيسي للمكتري، ويجب أن يدفعها في الأجل والمكان المتفق عليهما.
- ب. المحافظة على العين المكتراة: يلتزم المكتري بالمحافظة على العين المكتراة واستعمالها بحسب الغرض الذي أعدت له أو الذي جرى عليه العرف، وباعتبارها رب البيت الحريص.
- ج. إجراء الإصلاحات الكرائية (الصغرى): يلتزم المكتري بإجراء الإصلاحات البسيطة التي تتسبب فيها الاستعمال العادي (مثال: تغيير زجاج نافذة مكسور، إصلاح حنفيات).
- د. رد العين المكتراة عند نهاية الكراء: يلتزم المكتري برد العين المكتراة في نفس الحالة التي تسلمها عليها، باستثناء ما ينقص أو يتلف بسبب الاستعمال العادي.
6. انتهاء الكراء:
ينتهي عقد الكراء بعدة طرق (الفصول 668-687 ق.ل.ع):
- أ. بانتهاء المدة المتفق عليها: إذا كانت مدة الكراء محددة، ينتهي العقد بانقضاء المدة دون الحاجة إلى تنبيه بالإخلاء، ما لم ينص القانون على تمديد ضمني أو تجديد.
- ب. بالفسخ: يمكن فسخ العقد في عدة حالات، أبرزها:
- عدم وفاء أحد الطرفين بالتزاماته الجوهرية (مثال: عدم دفع الأجرة، عدم صيانة العين).
- هلاك العين المكتراة هلاكًا كليًا (تنفسخ العقد بقوة القانون).
- إذا تغير الغرض الذي من أجله أعدت العين المكتراة.
- ج. إنهاء العقد غير محدد المدة: إذا كان الكراء غير محدد المدة، جاز لأي من الطرفين إنهاؤه بشرط إخطار الطرف الآخر في الآجال التي يحددها القانون أو العرف.
- د. موت أحد المتعاقدين: الأصل أن عقد الكراء لا ينتهي بوفاة أحد المتعاقدين، بل ينتقل إلى ورثة المكري أو المكتري، إلا إذا كان العقد مبرمًا لاعتبارات شخصية (خاصة بشخص المتعاقد).
تعليقات
إرسال تعليق